In seiner Entscheidung vom 24.01.2020 befasst sich der BGH mit der Frage, ob ein Wohnungseigentümer gegen einen anderen Eigentümer mit Klage auf Unterlassung vorgehen kann, wenn sich dieser durch Lärm- und Geruchsbelästigungen gestört fühlt. Der Beklagte hielt die Klage für unzulässig, weil die Eigentümergemeinschaft die Sache durch Beschluss an sich gezogen hatte. Dem folgte der BGH nicht. Nach seinem Urteil kann die Gemeinschaft Ansprüche, die den räumlichen Bereich des Sondereigentums betreffen nicht durch Beschluss an sich ziehen. Dies gilt auch dann, wenn durch die Störung auch Teile des Gemeinschaftseigentums betroffen sind. Anders wäre das nur dann, wenn das zu Wohnzwecken bestimmte Sondereigentum beispielsweise zweckwidrig zum Betrieb als Pension genutzt würde, denn hier geht es darum, die in der Gemeinschaftsordnung enthaltene Zweckbestimmung durchzusetzen, was im Interesse aller Eigentümer liegt und daher ein einheitliches Vorgehen geboten ist.
Unterlassungsansprüche wegen Störung des Sondereigentums stehen dem Wohnungseigentümer allein zu!
Ein immer wieder auftauchendes Streitthema in Eigentümergemeinschaften sind bauliche Veränderungen. In einem Fall, mit dem sich der BGH in seinem Urteil vom 15.05.20 befasst, hatten Eigentümer an einer vor einer Glasfassade befindlichen Stahlkonstruktion Außenjalousien anbringen lassen. Ein anderer Eigentümer hatte auf Beseitigung geklagt, hatten damit jedoch keinen Erfolg. Der BGH stellte fest, dass es sich bei den montierten Jalousien zwar um eine bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG handele, jedoch wurde die Veränderung nachträglich durch Beschluss genehmigt. Der Beschluss ist wirksam, weil mit der Genehmigung auch eine Kostenregelung getroffen wurde. Hierfür bestand ebenfalls entsprechende Beschlusskompetenz, weil die Eigentümer im Einzelfall für Maßnahmen der Instandhaltung oder Instandsetzung oder zu baulichen Veränderungen die Kostenverteilung abweichend von § 22 Abs. 2 WEG regeln können. Nur wenn die Entscheidung zur Kostenverteilung über den „Einzelfall“ hinausgeht ist der Beschluss mangels Kompetenz nichtig. Hier erfolgte die Genehmigung der baulichen Veränderung im Einzelfall unter der Bedingung, dass die betroffenen Eigentümer die Kosten und Folgekosten tragen. Das heißt, der Gemeinschaft entstehen aus der Maßnahme keine Kosten, die zu verteilen wären, mithin war die Beschlusskompetenz gegeben und der Beschluss wirksam.
Abschließend sei noch auf ein brandneues Urteil vom 26.06.20 verwiesen. Hier hatte sich der Bundegerichtshof wieder einmal mit Fragen des Schallschutzes zu befassen. Hierbei ging es um die Frage, ob ein Wohnungseigentümer von einem anderen Eigentümer, der in seiner Wohnung den Bodenbelag ausgetauscht hatte, nämlich von textilem Belag zu Fliesen, die Einhaltung der schallschutztechnischen Mindestanforderungen verlangen kann. Der BGH hat diese Frage bejaht. Maßstab hierfür ist die in § 14 Abs. 1 WEG fixierte Pflicht des Wohnungseigentümers, von den in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen, wozu auch der Oberboden gehört, nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei geordnetem Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Der zwischen den Eigentümern zu gewährende Schallschutz ergibt sich aus der DIN 4109. Dieser Schallschutz ist bei einem Wechsel des Bodenbelages auch dann zu gewähren, wenn die Trittschalldämmung des Gemeinschaftseigentums mangelhaft ist und ohne diesen Mangel die Mindestanforderungen eingehalten wären. Dies deshalb, weil bisher auch bei mangelhaften Trittschallschutz die Mindestanforderungen des Schallschutzes gewahrt waren und nur aufgrund des signifikanten Eingriffs des Eigentümers durch Wechsel des Bodenbelages diese nicht mehr eingehalten waren. Anderseits war es aber dem Eigentümer durch vergleichsweise einfache Maßnahmen, nämlich Verlegung eines textilen Belages statt der Fliesen oder Anbringung eines zusätzlichen Bodenbelages möglich, die Einhaltung der Mindestanforderungen zu sichern. Demgegenüber wäre die Ertüchtigung des Gemeinschaftseigentums durch Erneuerung des Trittschallschutzes aufwändiger und mit höheren Kosten verbunden und daher unzumutbar.
