Unabhängig davon, dass ein Werkvertrag grundsätzlich durch den Auftraggeber jederzeit ordentlich gekündigt werden kann, mit den Folgen des § 649 BGB, so kann die Vertragsstörung so schwerwiegend sein, dass der Auftraggeber die außerordentliche Kündigung erklärt. Meist entsteht dann Streit darüber, ob der Kündigungsgrund zu einer außerordentlichen Kündigung berechtigte. Das Oberlandesgericht Karlsruhe hat diesbezüglich über einen nicht ganz seltenen Fall entschieden. Danach kann ein Aufraggeber einen Bauvertrag aus wichtigem Grund kündigen, wenn der Auftragnehmer die Vertragserfüllung unberechtigt und endgültig verweigert und es dem Aufraggeber deshalb nicht zugemutet werden kann, das Vertragsverhältnis fortzusetzen. Dies kann insbesondere auch dann der Fall sein, wenn der Auftragnehmer unberechtigt die Arbeiten einstellt, um einen von ihm gestellten Nachtrag durchzusetzen, denn dies stellt eine schwerwiegende Verletzung der bauvertraglichen Kooperationspflicht dar. Insofern gilt nach wie vor der Grundsatz, die Kündigung immer als ultima ratio, also allerletzte Möglichkeit, anzusehen und immer zu prüfen, ob eine Kündigung im jeweiligen Sachverhalt zum gewünschten Ergebnis führt und insbesondere im Falle einer Kündigung aus wichtigem Grund einer gerichtlichen Prüfung standhält. Auftragnehmer sollten vor der Einstellung der Arbeiten immer prüfen, ob dies aus den gegebenen Gründen zulässig ist oder andere rechtliche Möglichkeiten zur Konfliktlösung bestehen.
Eine Kündigung aus wichtigem Grund ist immer das letzte Mittel. Die Einstellung von Arbeiten zur Durchsetzung von Nachtragsforderungen kann bestenfalls in Ausnahmefällen zulässig sein.
Aus dem Bereich des Wohnungseigentumsrechts hat das OLG Stuttgart unter Az. 10 U 13/23 ein interessantes und für Wohnungseigentümer wirtschaftlich bedeutsames Urteil erlassen. Es ging unter anderem um die Frage, ob die Eigentümergemeinschaft Mangelansprüche gegen einen Bauträger geltend machen kann, wenn der Mangel auch nur von einem Wohnungseigentümer gerügt worden ist und das Gemeinschaftseigentum als nicht abgenommen gilt. Zunächst stellt das Gericht fest, dass Mangelansprüche aus Mängeln am Gemeinschaftseigentum grundsätzlich von jedem Wohnungseigentümer geltend gemacht werden können, da es sich um einen individuellen Anspruch jedes Erwerbers handelt. Die Gemeinschaft kann aber die Durchsetzung solcher Ansprüche durch Beschluss an sich heranziehen und diese dann gerichtlich anhängig machen. Das Gericht hält weiter fest, dass sich ein Bauträger, der eine in seinen AGB enthaltene unwirksame Abnahmeklausel verwendet, sich nicht darauf berufen kann, dass sich der Vertrag noch im Erfüllungsstadium befinde und deshalb ein Kostenvorschussanspruch nach § 637 Abs. 3 BGB nicht geltend gemacht werden könne. Mangels Abnahme beginnt in diesem Falle auch die Verjährungsfrist grundsätzlich nach § 634 a Abs. 1 Nr. 2 BGB nicht zu laufen.
Die Durchsetzung von Ansprüchen wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum gegen einen Bauträger kann die Eigentümergemeinschaft durch Beschluss an sich heranziehen. Eine unwirksame Abnahmeklausel lässt die Verjährungsfrist nicht beginnen.
Das Amtsgericht Friedberg hat entschieden, dass ein Privatvermieter, auch wenn er mehrere Wohnungen vermietet, Anspruch auf vollen Ersatz der vorgerichtlich angefallenen Anwaltskosten hat. Etwas anderes gilt für die erstmalige Geltendmachung von Ansprüchen nur, wenn es sich um Großvermieter handelt, die über eine entsprechende Verwaltung bzw. Rechtsabteilung verfügen.
