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Das OLG Schleswig hat sich in einer interessanten Entscheidung von Ende 2023 mit der Frage befasst, inwieweit ein mangelhafter Schallschutz auch bei der Beauftragung von Einzelgewerken vorliegen kann. Für Bauwerke hatte der BGH entschieden, dass es nicht genügt, im Vertrag lediglich auf einschlägige DIN-Normen zu verweisen, weil diese stets nur Mindestanforderungen festlegen, die tatsächlichen Anforderungen oftmals aber weit darüber hinaus gehen. In dem vom OLG Schleswig entschiedenen Fall ging es um den Einbau einer Lüftungsanlage, die als mangelhaft angesehen wurde, weil die nach dem Vertrag vorauszusetzenden Schallemissionswerte nicht eigehalten waren. Dies, obwohl im Vertrag selbst keine ausdrückliche Beschaffenheit bezüglich der einzuhaltenden Schallschutzwerte vereinbart war. Jedoch ergab die Auslegung des Vertrages, dass ein spezieller einzuhaltender Schallschutz vereinbart worden war. Denn der Unternehmer verspreche dem Bauherrn stillschweigend mindestens, dass das zu erstellende Werk, also die Lüftungsanlage, die Regeln der Technik einhalte. Dies bedeutete hier, dass ein gehobener Schallschutz geschuldet war. In gleicher Weise entschied das OLG Celle bezüglich des Einbaus eines Kompaktheizgerätes.

Ein Dauerbrenner im Mietrecht über Jahre sind die Betriebskostenabrechnungen. Das OLG Brandenburg hat in einer Entscheidung sehr hilfreiche Orientierungssätze bezüglich der formellen und materiellen Richtigkeit einer Betriebskostenabrechnung (BKA) in Gewerberaummietverträgen fixiert. 

• Eine fehlende oder falsche Adressierung hindert nicht die formelle Richtigkeit der BKA. Dies gilt auch für ein fehlendes oder fehlerhaftes Ausstellungsdatum.
• Die Angabe des Flächenanteils mit einer Prozentzahl genügt in einer BKA, wenn im Mietvertrag sowohl die Mietfläche als auch die Gesamtnettogrundfläche des Gebäudes angegeben ist.
• Die vertragliche Regelung, dass Betriebskosten jährlich bis zum Ende des auf die Abrechnungsperiode folgenden Kalenderjahres abzurechnen sind, ohne dass nach Ablauf dieser Frist die Geltendmachung von Nachforderungen ausgeschlossen ist, ist rechtlich nicht zu beanstanden.
• In einem Gewerberaummietverhältnis kann der Vermieter eine BKA korrigieren. Für einen Nachzahlungsanspruch beginnt die Verjährung erst mit Zugang der berichtigten Abrechnung. Für Nachforderungen besteht deshalb praktisch kaum eine zeitliche Grenze, es sei denn es liegt im Einzelfall eine Verwirkung vor. Verweist allerdings der Mietvertrag auf § 556 Abs. 3 BGB greifen die dort geregelten Nachforderungsausschlüsse aus dem Wohnungsmietrecht!
• Bei Ansprüchen aus einer BKA kann eine Verwirkung vor Ablauf der Verjährungsfrist nur bei ganz besonderen Gründen angenommen werden.
• Wenn im Mietvertrag vereinbart ist, dass der Mieter Umsatzsteuer zahlen soll und der Vermieter seinerseits zur Umsatzbesteuerung optiert, dann ist auf alle Betriebskosten Umsatzsteuer zu zahlen und zwar auch dann, wenn die dem Vermieter berechneten Betriebskosten ihrerseits Umsatzsteuer enthalten.