Unabhängig von den Konsequenzen für die betroffenen Unternehmen hat dies immer auch Auswirkungen auf bestehende Vertragsverhältnisse. Insbesondere die VOB/B gibt dem Auftraggeber die Möglichkeit, sich durch außerordentliche Kündigung aus dem Vertrag zu lösen, wenn der Auftragnehmer Zahlungen einstellt oder ein Insolvenzverfahren beantragt ist. Folge dieses Vorgehens ist der Übergang des Vertragsverhältnisses in die Abrechnungsphase, in der sich einerseits Vergütungsansprüche des Bauunternehmers und etwaige Schadensersatzansprüche des Auftraggebers gegenüberstehen. Es entsteht praktisch eine Aufrechnungslage. Der BGH hat aber sowohl in einer Entscheidung vom 07.05.2013 (IX ZR 191/12) als auch in einem weiteren Urteil aus dem Jahr 2023 klargestellt, dass die Herstellung der Aufrechnungslage gläubigerbenachteiligend ist und der Anfechtung unterliegt. Das heißt, im Falle einer Insolvenz des Unternehmers kann sich zwar der Auftraggeber durch Kündigung aus dem Vertrag lösen, wird aber regelmäßig mit einer Aufrechnung und damit der Durchsetzung von Schadensersatzansprüche, scheitern. In dieser Situation kann man nur hoffen, dass im Zuge der Bauvertragsgestaltung entsprechende Sicherheiten vereinbart wurden, die nun gezogen werden können.
Eine nach insolvenzbedingter Auftraggeberkündigung entstehende Aufrechnungslage ist gläubigerbenachteiligend und damit anfechtbar.
Mit einem alltäglichen und vermeintlich einfachen Problem befasste sich unlängst das OLG Naumburg. Es stellte in einer Entscheidung nochmals klar, dass Mängelansprüche nicht geltend gemacht werden können, wenn nicht zuvor der behauptete Mangel ordnungsgemäß angezeigt wurde. Ordnungsgemäß ist eine Mangelanzeige nur dann, wenn der Mangel hinsichtlich seines äußeren objektiven Erscheinungsbildes so genau beschrieben wird, dass der Auftragnehmer zweifelsfrei erkennen kann, was im Einzelnen beanstandet wird bzw. welche Abhilfemaßnahmen von ihm verlangt werden. Letztlich ist das vereinbarte Vertragssoll der abweichenden Ist-Beschaffenheit gegenüberzustellen. Grundsätzlich ist die Mangelanzeige mit einer fristgebundenen Aufforderung zur Mangelbeseitigung zu verbinden.
Mangelansprüche sind nur nach ordnungsgemäßer Mangelanzeige und Fristsetzung zur Mangelbeseitigung durchsetzbar.
In einer Entscheidung aus dem Jahr 2023 hat sich das OLG Hamm (30 U 195/22) mit der Frage befasst, wann die Verjährungsfrist für Schadensersatzansprüche nach Beendigung eines Mietverhältnisses beginnt. Dies ist insbesondere deshalb von nicht geringer Bedeutung, weil die Verjährungsfrist lediglich sechs Monate beträgt. Eine Hemmung dieser sehr kurzen Frist kann nur durch Klageerhebung oder Zustellung eines Mahnbescheides erreicht werden. Die Verjährung beginnt mit der Rückgabe der Mietsache, und zwar unabhängig davon, ob und wann das Mietverhältnis beendet wurde. Entscheidend ist allein, dass der Vermieter sich durch Inbesitznahme der Mietsache ein umfassendes Bild von Beschädigungen am Mietobjekt machen kann. Erforderlich ist eine vollständige und unzweideutige Besitzaufgabe des Mieters und die Kenntnis des Vermieters davon. Von einer solchen ist auch dann auszugehen, wenn der Mieter die Schlüssel lediglich in den Hausbriefkasten des Vermieters einwirft und ihn darüber in Kenntnis setzt. In diesem Fall beginnt die sechsmonatige Frist zur Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen mit diesem Zeitpunkt zu laufen.
Die kurze Verjährungsfrist zur Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen aus einem Mietverhältnis beginnt unabhängig von dessen Ende mit Inbesitznahme des Mietobjektes durch den Vermieter.
