Auch große Wohnungsgesellschaften sehen sich einer immer größer werdenden Zahl von Widersprüchen durch Mieter wegen fehlerhafter Nebenkostenabrechnungen ausgesetzt. Diese Entwicklung wurde nicht zuletzt durch das Aufkommen von sogenannten Legal-Tech-Unternehmen beschleunigt, die ohne Kosten für den Mieter die Nebenkostenabrechnung auf Auffälligkeiten überprüfen und bei Fehlerhaftigkeit gegen diese vorgehen. Das Kostenrisiko für den Mieter ist dabei minimal, denn die Unternehmen bekommen lediglich bei erfolgreichem Widerspruch bzw. erfolgreicher Klage einen Anteil an den zurückzuerstattenden Nebenkosten. Repräsentative Umfragen und Auswertungen ergaben zudem, dass 70-90% aller Nebenkostenabrechnungen fehlerhaft seien. Dies ist trotz der großen Spanne ein alarmierender Wert.
In einer Entscheidung vom 18.12.2019 – VIII ZR 62/19 hatte der Bundesgerichtshof (BGH) die Umlagefähigkeit der Notdienstpauschale für den Hausmeister im Rahmen der Nebenkostenabrechnung zu entscheiden.
Als Notdienstpauschale werden in der Regel die Kosten, die der Vermieter dem Hausmeister für dessen Notdienstbereitschaft bei Störungsfällen wie Stromausfall, Heizungsausfall oder Wasserrohrbruch außerhalb der üblichen Geschäftszeiten gezahlt hatte, auf den Mieter umgelegt. Es kommt im Rahmen der Nebenkosten darauf an, ob es sich bei dieser Pauschale um grundsätzlich umlegbare Betriebskosten oder vom Vermieter selbst zu tragende Verwaltungskosten handelt.
Bis zu diesem Urteil wurde in der Rechtsprechung überwiegend die Meinung vertreten, es handele sich dabei um umlagefähige Betriebskosten. Dies wurde damit begründet, dass die Notdienstbereitschaft dem Schutz vor Schäden an vom Mieter eingebrachten Sachen und damit dem Interesse des Mieters diene. Teilweise wurde zudem vertreten, dass die Erreichbarkeit des Hausmeisters in Notfällen auch außerhalb der Geschäftszeiten zu den dem Sicherheitsbereich angehörenden Tätigkeiten des Hausmeisters gehören und diese Kosten grundsätzlich umlagefähig seien.
Dieser Auffassung tritt der BGH in seiner Entscheidung nun entgegen. Zur umlagefähigen Tätigkeit des Hausmeisters gehöre die in bestimmten zeitlichen Intervallen durchzuführende Überwachung von Gefahrenquellen (Rettungs-/Fluchtwege freihalten, ordnungsgemäße Beleuchtung, ordnungsgemäße Funktion des Türschlosses an der Außentür usw.) sowie die Einhaltung der Hausordnung. Bei der Notdienstpauschale handele es sich jedoch um Vergütung für die Entgegennahme von Störungsmeldungen und gegebenenfalls die Veranlassung von Reparaturmaßnahmen durch Dritte. Dies sei als Verwaltungstätigkeit einzuordnen, da während der üblichen Geschäftszeiten eine solche Meldung gegenüber der Hausverwaltung oder dem Vermieter selbst erfolge, damit diese die erforderlichen Maßnahmen in die Wege leiteten. Für die rechtliche Einordnung einer bestimmten Tätigkeit könne es aber nicht darauf ankommen, ob sie innerhalb oder außerhalb üblicher Geschäftszeiten verrichtet werde. Daher sei die Notdienstpauschale als Verwaltungstätigkeit zu bewerten und nicht auf den Mieter umzulegen.
