Und nachdem im Sommer schrittweise viele Betriebe wieder öffnen durften, wenn auch mit Einschränkungen, haben die bundesweit rapide steigenden Infektionszahlen erneut dafür gesorgt, dass zum 02.11.2020 einige Dienstleistungsbetriebe wie Tattoo-Studios, Massagesalons und Kosmetikstudios, aber auch Restaurants und Bars geschlossen bleiben mussten. Da drängt sich nicht nur für die betroffenen Betreiber als gewerbliche Mieter, sondern auch für die Eigentümer der Immobilien die Frage auf, ob für die Zeit, in der der Betrieb durch behördliche Anordnung geschlossen bleibt, regulär Miete gezahlt werden muss.
Grundsätzlich gilt natürlich der alte lateinische Grundsatz pacta sunt servanda, „Verträge sind einzuhalten“. Wer einen Mietvertrag schließt, hat die sich daraus ergebenden Pflichten zu erfüllen. Und ob das Geschäft wie erwartet Umsatz erwirtschaftet und Kunden empfangen kann, ist grundsätzlich allein das Risiko des gewerblichen Mieters. Für Ausnahmefälle sieht das Gesetz jedoch die Möglichkeit der Anpassung eines Vertrags vor, wenn sich Umstände, die Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben und die Parteien dies nicht vorausgesehen haben, sogenannte Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 BGB. Immer mehr Gewerbemieter, aber auch die juristische Literatur sah in der grassierenden Pandemie einen solchen Umstand. Schließlich liege eine weltweit grassierende Pandemie, wegen der ganze Innenstädte verwaisen, derart außerhalb der Lebenswahrscheinlichkeit, dass keine der Parteien sie vorhersehen konnte. Dadurch verliere die eigentlich zulasten des Mieters geltende Risikoverteilung an Gewicht.
Dem hat allerdings nicht zuletzt das Landgericht Heidelberg in seinem Urteil vom 30.07.2020 (Az. 5 O 66/20) eine klare Absage erteilt. Nach Auffassung des Landgerichts handele es sich bei der behördlichen Schließung weder um einen minderungsberechtigenden Sachmangel, noch um einen Grund für die Vertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage. Denn der Mieter trage grundsätzlich das Verwendungsrisiko. Eine Existenzgefährdung oder eine vergleichbare wirtschaftliche Beeinträchtigung, die unter Umständen zur Unzumutbarkeit weiterer Mietzahlungen führen würde, muss konkret dargelegt werden; Umsatzrückgänge und die für einen begrenzten Zeitraum angeordnete Ladenschließung sind dafür nicht ausreichend.
Diese Auffassung wird zwar einerseits von einigen Landgerichten geteilt, andererseits gibt es auch gegenläufige Entscheidungen. In einem ähnlichen Fall entschied das LG München I kürzlich, dass die behördliche Schließungsanordnung doch einen Mangel darstelle und zur Mietminderung berechtige (Urt. v. 22.09.2020 – 3 O 4495/20). Eine obergerichtliche oder sogar höchstrichterliche Entscheidung in ähnlich gelagerten Fällen wird vermutlich noch eine Zeit auf sich warten lassen. Eine pauschale Lösung wird sich überdies auch der zukünftigen Rechtsprechung nicht entnehmen lassen. Maßgeblich sind die konkreten Umstände des Einzelfalls. Deswegen ist allen Parteien geraten, an einer partnerschaftlichen Lösung zu arbeiten. Bis dahin sollten gewerbliche Mieter die Mietzahlung unter dem Vorbehalt der Rückforderung aber in jedem Fall weiter zahlen. Die Vermieter sollten sich auch aus eigenem wirtschaftlichem Interesse offen für Lösungen zeigen, die letztlich auch die Interessen des Mieters angemessen berücksichtigen, der die behördlichen Anordnungen schließlich ebenso wenig zu verantworten hat.
