Schenkungssteuerlich wirkt sich das Nießbrauchsrecht bereicherungsmindernd aus. Bei Berechnung der Schenkungsteuer wird nämlich die Belastung durch das Nießbrauchsrecht vom Grundbesitzwert abgezogen. Schenkt beispielsweise ein Vater im Alter von 55 Jahren seiner Tochter ein Mietwohngrundstück mit einem Grundbesitzwert von 3,0 Mio. Euro unter Nießbrauchsvorbehalt und der Nießbrauch beträgt 120 TEuro pro Jahr, so mindert sich die Bemessungsgrundlage um 1,7 Mio. Euro, schenkungssteuerlich müssen somit nur 1,3 Mio. Euro mit 19 % versteuert werden, das entspricht einer Schenkungssteuer von ca. 250 TEuro. Dies führt im Ergebnis zu einer Minderung der Schenkungsteuer in Höhe von ca. 320 TEuro. 

Die Vereinbarung eines Nießbrauchsvorbehalts führt somit zu einer deutlichen Ersparnis von Schenkungssteuer. Dies umso mehr, je jünger der Schenker ist. Stirbt jedoch der Nießbraucher (Schenker) frühzeitig, so können gesetzliche Grenzen unterschritten werden, der Schenkungssteuerbescheid wird geändert und die Belastung mit dem Nießbrauchsrecht nur auf Basis der tatsächlichen Dauer berücksichtigt. 

Bedeutet: Ein frühzeitiges Versterben des Nießbrauchers kann zu einer massiv höheren Schenkungsteuer führen. Stirbt in unserem Fall der Vater zwei Jahre nach der Schenkung, erhöht sich die Schenkungssteuer um ca. 270 TEuro auf 520 TEuro. 

Wie kann man nun diese Steuernachzahlung vermeiden: Man vermeidet diese steuerlichen Risiken des frühzeitigen Versterbens des Nießbrauchers, indem man ein Sachverständigengutachten der Schenkung zugrunde legt. Beim Sachverständigengutachten nach der entsprechenden Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) wird der kapitalisierte Wert des Nießbrauchs als „grundstücksbezogene Belastung“ unmittelbar bei der Bestimmung des Immobilienwerts berücksichtigt. Kommt es in diesem Fall zu einem frühzeitigen Versterben des Nießbrauchers, erfolgt keine Korrektur des Schenkungssteuerbescheids. 

Ergebnis: Bei einer schenkweisen Übertragung unter Nutzung des Nießbrauchsvorbehalts sollte immer geprüft werden, ob die Höhe der steuerlichen Entlastung durch das Nießbrauchsrecht die Kosten für das Verkehrswertgutachten rechtfertigen. Hinzu kommt, dass nach ImmoWertV aufgrund der Belastung der Immobilie mit dem Nießbrauchsrecht zusätzlich ein Marktanpassungsabschlag von rund 15 % in Abzug gebracht werden kann.