Zur Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete i.S. des § 21 Abs. 2 EStG

In seiner Entscheidung vom 22.02.2021 – IX R 7/20 - hat der Bundesfinanzhof (BFH) Gelegenheit, sich zur ortsüblichen Marktmiete zu äußern. Denn macht der Steuerpflichtige Werbungskosten aus der verbilligten - d.h. nicht marktgerechten – Vermietung von Wohnraum geltend, kann sich mit Blick auf § 21 Abs. 2 EStG eine anteilige Kürzung seiner Werbungskosten ergeben. Als Schwellenwert, unter dem die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen (§ 21 Abs. 2 Satz 1 EStG) ist, gilt 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete.

Darunter sei die ortsübliche Kaltmiete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung unter Einbeziehung der Spannen des örtlichen Mietspiegels zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV) vom 25.11.2003 (BGBl I 2003, 2346, geändert durch Art. 4 des Gesetzes zur Änderung telekommunikationsrechtlicher Regelungen vom 03.05.2012 [BGBl I 2012, 958]) umlagefähigen Kosten zu verstehen. Der örtliche Mietspiegel berücksichtige gemäß des Gesetzeswortlauts im Sinne einer „Marktmiete“ ein breites Spektrum von Wohnungen aus der Gemeinde. Hierzu gehören sowohl der einfache Mietspiegel nach § 558c BGB als auch der qualifizierte Mietspiegel nach § 558d BGB.

Dabei sei jeder der Mietwerte - nicht nur der Mittelwert - als ortsüblich anzusehen, den der Mietspiegel im Rahmen einer Spanne zwischen mehreren Mietwerten für vergleichbare Wohnungen ausweist. Erst die Über- oder Unterschreitung der jeweiligen Grenzwerte führe - dies folge schon aus dem Sprachgebrauch - zur Unüblichkeit.

Der örtliche Mietspiegel könne allerdings ausnahmsweise nicht zugrunde gelegt werden, wenn er nicht regelmäßig an die Marktentwicklung angepasst werde, an substanziellen Defiziten in der Datenerhebung leide oder aus sonstigen substantiierten Gründen einen mangelhaften Erkenntniswert habe und daher im Einzelfall kein realitäts- und sachgerechtes Bild über die ortsübliche Marktmiete vergleichbarer Wohnungen wiedergebe. Entsprechendes gelte bei Sonderobjekten, die nicht dem im Mietspiegel definierten Anwendungsbereich unterfallen.

Falls ein örtlicher Mietspiegel nicht zugrunde gelegt werden könne oder nicht vorhanden sei, könne z.B. auf ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen i.S. des § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB, die Auskunft aus einer Mietdatenbank i.S. des § 558a Abs. 2 Nr. 2 BGB i.V.m. § 558e BGB oder die Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen i.S. des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB zurückgegriffen werden.
Von Bedeutung war endlich noch Klarstellung des Bundesgerichtshofes, dass er nicht mehr an seiner früheren Auffassung festhält, als er für die Sachverhaltsaufklärung noch eine vergleichbare, im gleichen Haus liegende, fremdvermietete Wohnung als Maßstab für die Ortsüblichkeit als ausreichend angesehen hatte.

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