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Grunderwerbssteuerreform: Verschärfung der Besteuerung bei Share-Deals ab 01.07.2021

Mit Anteilskäufen („Share Deals“) konnten Immobilieninvestoren bislang die Grunderwerbsteuer sparen. Am 7.5.2021 hat der Bundesrat einem Gesetz zugestimmt, das diese Praxis nicht verbietet, aber erschwert - am 1. Juli ist es in Kraft getreten.

Obwohl sich das Grunderwerbsteueraufkommen in Deutschland in den vergangenen 10 Jahren mehr als verdreifacht hat (2020: EUR 16,1 Mrd.) hielt es der Gesetzgeber für erforderlich, die Besteuerung von gesellschaftsrechtlichen Erwerbsstrukturen im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) massiv zu verschärfen. Zielsetzung ist es, insbesondere vermeintlich missbräuchliche Gestaltungen zurückzudrängen und aus Sicht der Finanzverwaltung bestehende Besteuerungslücken bei der Grunderwerbsteuer zu schließen. Dabei stehen insbesondere die zahlreichen Gestaltungen der Immobilienbranche im Fokus, um Immobilientransaktionen im Kleide des Gesellschaftsrechts ohne oder mit nur marginaler Auslösung von Grunderwerbsteuer zu realisieren, wenn man nur über einen Zeitraum von fünf Jahren gestreckt die Immobiliengesellschaft übertragen bzw. erworben hat.

Maßgebliche Änderungen nach dem 01.07.2021

Die steuerauslösende Grenze beim Erwerb von Immobilien über Geschäftsanteile („Share Deals“) wurde mit Wirkung ab Juli von 95 auf 90 Prozent gesenkt. Dies gilt sowohl für Kapitalgesellschaften als auch für Personengesellschaften. 
Die Haltefrist wurde verlängert: Ein Minderheitsgesellschafter muss seinen Anteil künftig nicht mehr nur fünf, sondern zehn Jahre halten. Die Steuer fällt also künftig an, wenn innerhalb von zehn Jahren mehr als 90 Prozent der Anteile an einer Immobilien-Gesellschaft den Eigentümer wechseln.

Neben der Senkung der Schwellenwerte und der Verlängerung der Haltefristen werden zudem die Regeln für Kapitalgesellschaften verschärft und die Börsenklausel in § 1 Abs. 2c GrEStG n.F. neu gefasst und mit einer Rückausnahme versehen. 
Danach werden Anteilsübergänge i.S.v. § 1 Abs. 2a Satz 1 und Abs. 2b Satz 1 GrEStG n.F. für die Erreichung der 90 %-Schwelle nicht berücksichtigt, wenn

  • die Anteile der Gesellschaft u.a. an einem organisierten Markt nach § 2 Abs. 11 WpHG zum Handel im Inland, in einem anderen Mitgliedstaat der Europäischen oder einem Drittlandhandelsplatz, der als gleichwertig erklärt wurde, zugelassen sind, und
  • soweit der Anteilsübergang auf Grund eines Geschäfts an diesem Markt oder Drittlandhandelsplatz oder einem multilateralen Handelssystem im Sinne des Artikels 2 Abs. 1 Nummer 14 der Verordnung (EU) Nr. 600/2014 erfolgt.

Die Regelung erfasst auch mittelbare Anteilsübergänge, da diese im jeweiligen Satz 1 ausdrücklich genannt sind. 

Fazit:

Die Gesetzesänderung führt zu massiven Eingriffen in das bisherige Regelungsgefüge des GrEStG bei gesellschaftsrechtlichen Transaktionen mit grundbesitzhaltenden Gesellschaften. Wie vom Gesetzgeber ausdrücklich angestrebt wird es in der Zukunft ganz erheblich schwieriger und vor allem langwieriger, um einen Gestaltungsweg zu finden, bei dem die Entstehung von Grunderwerbsteuer vermieden werden kann.

Besonders gravierend sind die Verschärfungen bei Kapitalgesellschaften, bei denen es erstmals einen zeitraumbezogenen Ersatzerwerbstatbestand gibt (§ 1 Abs. 2b GrEStG n.F.), aufgrund dessen die Übertragung von mindestens 90 % der Anteile einer GmbH oder AG auf neue Gesellschafter innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren künftig Grunderwerbsteuer auf die im Vermögen der Kapitalgesellschaft befindlichen Immobilien auslöst. Die Vorschrift fingiert einen Erwerb der Gesellschaftsgrundstücke durch eine neue Kapitalgesellschaft aufgrund des entsprechend umfänglichen Anteilseignerwechsels, weshalb es nicht zur Anwendung der Erleichterungen von §§ 5 und 6 GrEStG kommen kann.
Da die Reform dazu führt, dass es bis zu sieben unterschiedliche Erwerbstatbestände bei gesellschaftsrechtlichen Transaktionen mit grundbesitzhaltenden Gesellschaften gibt, ist die Prüfung der Frage, ob eine Transaktion nach neuem oder altem Recht  tatsächlich Grunderwerbsteuer auslöst, künftig sehr viel schwieriger und aufwändiger.

Transaktionen können sich in den nächsten Jahren im Nachhinein als nachteilig herausstellen, weil bei der Gestaltung und Festlegung der Transaktionsstruktur die neuen, zum Teil sehr komplexen Regelungen, insbesondere die Übergangsregelungen von § 20 Abs. 18 bis 24 GrEStG n.F., nicht hinlänglich geprüft oder/und beachtet wurden.


Mitautor: Matthias Krüger, Rechtsreferendar