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Das Mietverhältnis nach dem Tod des Mieters

Hatte der Erblasser zu Lebzeiten ein Haus oder eine Wohnung angemietet, stellt sich nach dessen Tod häufig die Frage, was aus dem Mietverhältnis wird.

Dabei gilt der Grundsatz, dass das Mietverhältnis nicht automatisch mit dem Tod des Mieters endet. Vielmehr ist danach zu differenzieren, ob der Erblasser alleiniger Mieter war oder ob der Erblasser die Wohnung mit anderen Personen gemietet bzw. bewohnt hat.

Hatte der Erblasser den Mietvertrag gemeinsam mit einer oder mehreren Person(en) abgeschlossen, wird das Mietverhältnis nach dem Tod des Erblassers automatisch mit den überlebenden Mietern zu den bereits vereinbarten Konditionen fortgesetzt (§ 563 a Abs. 1 BGB). Die Mitmieter dürfen die Immobilie weiterhin nutzen und müssen im Gegenzug den vereinbarten Mietzins zahlen. Wollen die Mitmieter das Mietverhältnis indes nicht fortsetzen, beispielsweise weil ihnen die Räumlichkeiten zu groß geworden sind, können diese binnen eines Monats, nachdem sie vom Tod des Erblassers Kenntnis erlangt haben, außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen (§ 663 a Abs. 2 BGB). Die Kündigung muss binnen dieser Frist unter Berufung auf das Sonderkündigungsrecht schriftlich durch alle verbliebenen Mitmieter erfolgen und ist spätestens zum dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats (um drei Tage verkürzte Drei-Monats-Frist) möglich.

Wurde der Mietvertrag indes zwischen dem Vermieter und dem Erblasser allein abgeschlossen, sieht das Gesetz zunächst ein Eintrittsrecht der im Haushalt des Erblassers lebenden Personen vor (§ 563 BGB). Für dieses Eintrittsrecht besteht eine Rangfolge, wonach zunächst der Ehegatte oder eingetragene Lebenspartner in das Mietverhältnis eintritt und die Kinder und/oder andere mit dem Erblasser gemeinsam im Haushalt lebende Familienangehörige oder Personen nur dann zum Zuge kommen, wenn der Ehegatte oder eingetragene Lebenspartner nicht eintritt.

Möchten der Ehegatte/eingetragene Lebenspartner und/oder die anderen im Haushalt des Erblassers lebenden Personen nicht in den Mietvertrag eintreten, müssen sie dies dem Vermieter innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Erblassers Kenntnis erlangt haben, mitteilen. Wird diese Frist gewahrt, gilt der Eintritt in das Mietverhältnis als nicht erfolgt.

Erst wenn keine der vorstehend genannten Personen, d. h. weder ein Mitmieter noch eine im Haushalt des Erblassers lebende Person in den Mietvertrag eintritt, geht das Mietverhältnis auf den Erben über und wird mit diesem fortgesetzt (§ 564 BGB).

In diesem Falle steht dem Erben ein Sonderkündigungsrecht zu, welches wiederum binnen eines Monats, nachdem der Erbe vom Tod des Erblassers erfahren hat, schriftlich und mit der gesetzlichen Kündigungsfrist (spätestens zum dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Kalendermonats) ausgeübt werden muss.

Auch der Vermieter kann im Falle der Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben kündigen (vorausgesetzt, kein Mitmieter setzt das Mietverhältnis fort und/oder kein Mitbewohner tritt in den Mietvertrag ein).  Der Vermieter benötigt für die Ausübung des Sonderkündigungsrechtes gegenüber dem Erben keinen berechtigenden Grund; er kann das Mietverhältnis vielmehr innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters mit gesetzlicher Frist kündigen (§§ 564, 580, 580 a Abs. 4 BGB).

Wurde das Mietverhältnis gekündigt, muss der Erbe die Wohnung bis zum Ende der Vertragslaufzeit räumen und die bis dahin anfallenden Mieten und Nebenkosten als Nachlassverbindlichkeiten zahlen.

Es gilt daher bei Vorliegen eines Mietverhältnisses nach dem Erbfall schnell zu handeln und zu entscheiden, ob das Mietverhältnis fortgesetzt oder möglichst kurzfristig unter Ausübung des außerordentlichen Kündigungsrechts beendet werden soll.

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Anja Sommer 

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